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LCA-FFB / 2018 un marché en berne

Suite à la conférence du 21 septembre de LCA-FFB et du Crédit Foncier, l'accession à la propriété en maison individuelle est en berne. Notre rédaction vous relaie l'analyse factuelle de se marché par la LCA-FFB.

Paris, le 21 septembre 2018

UN MARCHE EN CHUTE LIBRE AU PREMIER TRIMESTRE 2018
À fin juillet 2018, le marché de la maison neuve affiche une chute de 9,8 % en glissement annuel sur douze mois. Sur les sept premiers mois de l’année, toujours en glissement annuel, le décrochage atteint même 13,7 %. Ainsi, les ventes brutes de maisons individuelles en secteur diffus atteignent 123 600 unités sur un an, contre 135 000 unités en 2017.

Depuis novembre 2017, la maison individuelle a enchaîné neuf mois consécutifs de recul des ventes. Durant cette période, seuls les mois d’avril et de juillet ont connu une baisse à un chiffre, les autres mois enregistrent des chutes supérieures à 10 % (et même quatre mois entre - 15 % et - 21 %). Au fil des mois, la baisse en glissement annuel, ne cesse de s’intensifier : de -2,1 % en janvier à -9,8 % en juillet. Le deuxième trimestre 2018, qui correspond d’ordinaire à des mois favorables aux décisions d’achat, n’a pas généré de rebond de saisonnalité.

Au premier semestre, la courbe des ventes 2018 se situe nettement en-dessous des deux dernières années, qui furent de bons millésimes, mais reste tout de même au-dessus de 2013, 2014 et 2015, qui représentent les trois plus mauvais exercices des quinze dernières années. Plus inquiétant, en juin et en juillet, le marché est descendu sous les performances de 2015. Si la courbe des ventes de 2018 restait jusqu’en décembre en-dessous de la courbe de 2015, cela signifierait une année 2018 beaucoup plus mauvaise que prévue, avec des ventes en recul d’environ 15 %.

AUCUNE REGION N'ECHAPPE AU DECLIN DES VENTES
De mai à juillet 2018, comme lors du premier trimestre, la totalité des régions ont vu leurs ventes de maisons neuves en secteur diffus reculer en glissement annuel. Aucune région ne résiste à la dégradation des soutiens publics à l’accession. Il y a fort à parier que sur l’année 2018, tous les territoires resteront dans le rouge, alors qu’en 2017, seulement cinq régions affichaient des taux négatifs.

Pour huit régions, la chute est lourde avec des taux de diminution à deux chiffres de mai à juillet 2018. La Normandie (- 23 %), l’Auvergne-Rhône-Alpes (- 21 %), l’Occitanie (- 19 %), les Hauts-de-France (- 17 %), l’Île-de-France (- 16 %) dégringolent plus lourdement. Bretagne (- 14 %), Centre-Val de Loire (- 13 %) et Grand Est (- 10 %) ne font pas beaucoup mieux. La Nouvelle Aquitaine et la Bourgogne-Franche-Comté affichent un recul de 8 %. Seules les régions PACA (- 6 %) et Pays de la Loire (- 5 %) limitent la casse.

À l’issue de l’exercice 2017, LCA-FFB prévoyait une baisse des ventes de maisons individuelles de 8 à 10 % pour 2018. Si les causes principales du déclin n’ont pas évolué (suppression de l’APL Accession, rabotage du PTZ et du Pinel), le premier semestre a montré une forte sensibilité des ménages aux aides au logement dans leur décision d’achat. En ajoutant une probable détérioration des conditions de crédit, nous révisons notre prévision à une fourchette comprise entre -12 % et - 15 % (soit entre 115 000 et 120 000 ventes), avec tous les impacts négatifs associés sur l’emploi et l’activité. Tôt ou tard, les pouvoirs publics devront réagir. À l’instar de l’effondrement du marché de 2011 à 2014, provoqué par la reconfiguration défavorable du prêt à taux zéro, qui avait obligé le gouvernement suivant à proposer des nouvelles aides.

Du point de vue de la production de maisons et du chiffre d’affaires, le premier semestre 2018 affiche de bonnes performances, conséquence logique des ventes accumulées en 2016 et en 2017, ainsi que du délai d’environ 8 mois entre la signature d’un contrat et l’ouverture du chantier. Compte tenu du décrochage des ventes depuis fin 2017, une inflexion négative va commencer à se manifester durant la seconde partie de l’année 2018, pour s’intensifier en 2019.

Ajoutés à la disparition du PTZ en zones B2 et C début 2020, certains facteurs structurels (pénurie foncière, complexité du droit de l’urbanisme et des pratiques des collectivités locales, politiques environnementales…) nous font craindre une récession durable du marché de la maison individuelle, qui pourrait se concrétiser par des ventes annuelles inférieures à 100 000 unités. Le foncier est de moins en moins disponible sur les territoires où les ménages souhaitent vivre. Les choix politiques se focalisent sur l’ancien contre le neuf dans les territoires d’élection de la maison individuelle : les zones rurales, les zones dîtes « détendues ».

Face à la sévère dégradation des ventes en 2018 et aux facteurs structurels qui pèsent sur le marché de la maison individuelle, LCA-FFB plaide pour le rétablissement de l’APL Accession et pour la pérennisation du PTZ en zones B2 et C au-delà de fin 2019.

LES TENDANCES LONGUES DU MARCHE
Avec une prévision comprise entre 115 000 et 120 000 ventes, 2018 devrait représenter le quatrième moins bon exercice de ces quinze dernières années, descendant sous le niveau atteint en 2008, année de la crise des subprimes. Nos craintes exprimées depuis fin 2017 se sont confirmées : la dynamique de croissance entamée en 2015 est brisée.

La courbe des ventes annuelles illustre parfaitement la sensibilité des ménages aux aides au logement : à la hausse avec le plan de relance PTZ doublé et pass-foncier pour 2009-2010, le nouveau du prêt à taux zéro, l’APL Accession et le dispositif Pinel pour 2015-2017, ainsi qu’à la baisse avec le recalibrage défavorable du PTZ pour 2011-2014, le rabotage du PTZ (divisé par deux en zones B2 et C) et la suppression de l’APL Accession depuis début 2018.

L'IMPACT DE LA REFORME DES AIDES AU LOGEMENT SUR L'ACCESSION A LA PROPRIETE DES MENAGES MODESTES
Le décrochage des ventes de logements au premier semestre 2018 inquiète sérieusement les adhérents LCA-FFB, aménageurs, constructeurs de maisons individuelles comme promoteurs, qui font remonter cette difficulté depuis l’entrée dans l’hiver 2017. Et, de fait, les données récentes sur la distribution du PTZ confirment bien ce propos : le nombre de ces prêts accordés sur les huit premiers mois de 2018 se sont effondrés de 34 % dans le neuf par rapport à la même période en 2017, et même de 55 % dans l’individuel neuf.

LCA-FFB et FFB ont souhaité en comprendre plus précisément les raisons. À cette fin, une rapide enquête a été conduite auprès des adhérents LCA-FFB. Elle n’a pas vocation à la représentativité statistique, compte tenu des délais impartis. Toutefois, les répondants cumulent 22 000 logements vendus en 2017 et déclarent une baisse d’environ 11 % de ces ventes entre le premier semestre 2017 et le premier semestre 2018, individuel et collectif confondus, soit un ordre de grandeur cohérent avec les chiffres avancés par l’indicateur Markemétron (qui ne concerne que la maison individuelle). Mais le plus intéressant, l’objet fondamental de cette enquête, consiste dans l’analyse des raisons de cette chute de 11 %.

Côté accession à la propriété, il en ressort que dans les zones A et B1, la suppression de l’APL Accession explique 40 % de la baisse, le solde relevant de la dégradation de l’environnement économique et « psychologique ». En zones B2 et C, la disparition de l’APL Accession compte pour presqu’autant qu’en A et B1, avec 42 %, mais il faut encore y ajouter le rabotage du PTZ qui devient ici prépondérant, avec 45 % du repli des ventes. Au global, la dégradation de l’environnement institutionnel explique près des neuf-dixièmes de la chute de l’accession dans les territoires supposés peu ou pas tendus.

Côté investissement locatif, en zones B2 et C, la répartition des chocs s’avère de même ordre. De fait, la suppression de l’éligibilité au dispositif « Pinel » explique 84 % du recul des ventes, l’environnement économique ne pesant véritablement que dans 16 % des cas.

La cause profonde du retournement à l’oeuvre, en accession comme en investissement locatif, réside donc fondamentalement dans la dégradation de l’environnement institutionnel, les modifications du contexte économique ne jouant qu’un rôle secondaire. Une confirmation de plus que les aides au logement ne répondent pas à un effet d’aubaine, puisque sinon leur réduction n’aurait pas déclenché une telle chute immédiate des ventes de logements neufs.

Du point de vue de l’appareil de production, ce constat s’avère d’autant plus inquiétant que près des trois-quarts des ventes des adhérents LCA-FFB relevaient des zones touchées par le recentrage des dispositifs de soutien au logement, les zones B2 et C.

La forte influence des aides au logement sur l’accession à la propriété des ménages modestes fait écho aux comptes Logement publiés cet été par le Ministère de la Cohésion des Territoires. En 2017, le budget du logement a représenté près de 42 milliards d’euros de dépenses pour l’État (- 0,3 %), mais le secteur a généré plus de 74 milliards d’euros de recettes fiscales (prélèvements sur la consommation, la production et les mutations, TVA, impôts sur les sociétés, taxe foncière…), en hausse de 5,7 % par rapport à 2016. Non seulement, les aides au logement démontrent leur solide efficacité pour les ménages modestes, mais elles rapportent par effet ricochet de conséquentes recettes fiscales, sans parler des effets sur la croissance et l’emploi.

DEUX EXEMPLES CONCRETS DE MENAGES NE POUVANT PLUS ACCEDER A LA PROPRIETE
En Région Occitanie, à Castelsarrasin (zone C), une famille de cinq enfants, avec 2 600 euros de revenus mensuels. Un projet (maison + foncier) de 265 000 euros. En septembre 2017, le financement de l’opération par un prêt PAS, un crédit classique et un prêt à taux zéro de 92 000 euros générait une mensualité de 945 euros, soit un taux d’endettement de 36 %. Grâce à l’APL Accession, la mensualité descendait à 763 euros, pour un taux d’endettement de 29 %. En mars 2018, après réduction de la quotité du PTZ et suppression de l’APL Accession, la mensualité atteint 995 euros. Avec un taux d’endettement de 38 %, le dossier n’est plus finançable.

En région Hauts-de-France, un jeune couple sans enfant disposant d’un revenu mensuel de 1 998 euros. Un projet (maison + terrain) en zone B2 de 181 000 euros. Le financement avec PTZ à 40 % et prêt principal sans APL accession permettait de rester sous la barre des 33 % d’endettement (mensualité de 666 euros). Avec la baisse de quotité du PTZ de 40 % à 20 % et l’augmentation consécutive du montant du prêt principal, il manque 10 000 euros pour financer le projet, en maintenant un taux d’endettement sous la barre des 33 %.

Conférence de presse en présence de Mr Patrick Vandromme, Président de la LCA-FFB et Mr Dominique Duperret, Délégué Général de la LCA-FFB.

Plus d'informations sur LCA-FFB en suivant ce lien.


Source du marché de la maison individuelle / Markémétron juillet 2018, Caron Marketing LCA-FFB. L'indicateur Markemétron est désormais l'outil de référence de l'INSEE et du Trésor Public pour établir leurs prévisions.

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